На практике нередко заключение договоров в сфере жилой недвижимости считается делом житейским, не требующим участия специалистов. Вместе с тем, хотелось бы предостеречь читателей от возможных ошибок, совершаемых супругами и экс-супругами в ходе решения «квартирного вопроса». Знание основ семейного законодательства поможет избежать в будущем судебных тяжб и прочих неприятных моментов.
Супругам в случае с покупкой квартиры необходимо определиться с режимом собственности. По общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.
Соответственно, изначально супруги могут приобрести недвижимость только в совместную собственность. Такая сделка при отсутствии иных обстоятельств, требующих соблюдения обязательной нотариальной формы (несовершеннолетние продавцы и т.д.) может быть оформлена в простой письменной форме. В случае возможного расторжения брака и раздела имущества в дальнейшем, доли в нём будут выделяться по нотариальному соглашению сторон в порядке статьи 38 Семейного кодекса РФ или же по решению суда.
Супруги также имеют право приобрести жильё и в долевую собственность, но только при условии, что заключат у нотариуса или брачный договор, или соглашение об определении долей. При этом возможно и отступление от начала равенства определяемых супругами долей.
Если сам договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то отдельный брачный договор не потребуется. В данном случае оформляемый договор является смешанным, так как содержит в себе условия регулирования различных гражданско-правовых отношений. Поэтому можно оформить нотариальный договор купли-продажи, в котором будет содержаться элемент брачного договора. Или же к договору купли-продажи в простой письменной форме прилагается нотариальный брачный договор, изменяющий режим собственности на имущество, купленное в браке. Тогда брачный договор передается в Росреестр вместе с основным правоустанавливающим документом: договором купли-продажи в простой письменной форме.
Брачный договор – это документ, определяющий судьбу имущества супругов: права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов, имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака. Брачным договором может быть установлен правовой режим как на отдельную вещь, так и на всю совокупность супружеского имущества. Он сам может играть роль правоустанавливающего документа при обращении за регистрацией прав.
Когда сделку совершают родственники, а не супруги (например, отец и сын, брат и сестра), то они покупают вещь в долевую собственность, совместная возможна лишь для супругов. Если помимо супругов в сделке на стороне приобретателей участвуют, например, дети, квартира также будет оформлена в долевую собственность. Когда такой договор купли-продажи подписан в простой письменной форме, доля супругов поступает им в совместную собственность.
Ещё один вариант приобретения жилья супругами – оформление покупки только на одного из них. В этом случае регистрируется право «единоличной» собственности, но как недвижимость, купленная в браке, эта вещь всё равно будет являться совместно нажитым имуществом.
В дальнейшем, если возникнет имущественный или жилищный спор, и не будет достигнуто соглашение о правах на приобретенную таким образом квартиру, судебный иск о разделе общего имущества супругов может быть заявлен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. К требованиям супругов о разделе общего имущества, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
«Если недвижимость возмездно приобретена в браке, то любое отчуждение её без согласия другого супруга — это оспоримая сделка», — предупреждает заместитель начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Вологодской области Юлия Николаевна Иванова.
При этом следует учесть, что не является совместно нажитым имуществом полученное одним из супругов в порядке наследования, в дар или на основании иных безвозмездных сделок; приватизированное на одного из супругов жильё, а также случаи договорного режима имущества супругов: когда подписан брачный договор о том, кому принадлежит этот объект. Согласие супруга на отчуждение в этих ситуациях не требуется по закону.
При продаже квартиры или дарении совместно нажитого имущества, а также если сделка по приобретению подлежит обязательной государственной регистрации (договор долевого участия в строительстве, договор возмездной уступки прав) или нотариальному удостоверению (договор ренты) от второго супруга по семейному законодательству требуется нотариально заверенное согласие на заключение сделки.
«Важно знать, что отсутствие в документах, подаваемых вологжанами на регистрацию, согласия супруга на продажу недвижимости после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» с 01 января 2017-го года не приводит к приостановлению регистрации перехода права. В единый государственный реестр вносится лишь запись о «совершении сделки без необходимого в силу закона согласия третьего лица». Такая отметка может очень осложнить дальнейший оборот объекта, ограничивая права нового собственника, не позаботившегося своевременно о данном нюансе, на стадии подготовки сделки. Нормативно порядок погашения такой записи на сегодняшний день не определён», — отмечает Юлия Николаевна.
Если же вы покупаете недвижимость с использованием кредитных средств и регистрируете ипотеку в пользу банка, то нотариальное согласие супруга на покупку и залог в пользу лица, выдавшего денежные средства, с вас потребует не регистрирующий орган, а сам банк, кредитующий сделку.
Очень значительная часть жилых помещений, в отношении которых у супругов в дальнейшем возникает потребность раздела, приобретается с использованием кредитных средств, когда в реестре прав содержатся записи об обременении объектов ипотекой в силу закона в пользу банков и иных кредиторов. Такое имущество может быть отчуждено другому лицу лишь с согласия залогодержателя. Тем самым, соглашения супругов в данных случаях должны содержать указание на существующее ограничение предмета договора и быть согласованы с кредитующей стороной.
Иногда неразрешенные имущественные вопросы возникают и спустя несколько лет после расторжения брака. Раздел такой недвижимости между бывшими супругами выливается в длительные судебные споры. Выходом из данной ситуации, экономящим нервы и средства сособственников, может быть заблаговременное заключение брачного договора, прописывающего имущественные права каждого в случае развода: за кем остаётся жильё, кто и в какой пропорции гасит кредит.
Юлия Николаевна Иванова подчеркивает: «Имущественные отношения мужа и жены нуждаются в регулировании. От умения договариваться, опираясь на семейное законодательство, учитывая названные моменты, зависит дальнейшее бесконфликтное владение приобретённым в браке имуществом».
Пресс-служба Управления Росреестра по Вологодской области